A tervezés hat fázisa
A legtöbb félreértés abból származik, hogy a beruházó „tervet" rendel, a tervező pedig „tervfázist" ad. Itt megmutatjuk, mi a különbség — és melyik mennyibe kerül.
A hat fázis egyben
| # | Fázis | Mire jó | Jogszabályi alap |
|---|---|---|---|
| 1 | Tervezési program | A beruházói elvárások írásba foglalása. A tervezési szerződés műszaki alapja. | 266/2013. 16. § (3); Méptv. 66. § (3) |
| 2 | Koncepcióterv (tanulmány-, vázlatterv) | Beépítési és tömegváltozatok, döntéshozatal, első költségszint | kamarai szabályzat |
| 3 | Engedélyezési terv | Az építési engedély megszerzése | 281/2024. Korm. r. |
| 4 | Kiviteli terv | Az épület tényleges megépítése, tételes költségkiírással | 191/2009. Korm. r. + MÉK szabályzat |
| 5 | Tenderterv | Kivitelezői versenyeztetés, összehasonlítható ajánlatok | 322/2015. Korm. r. |
| 6 | Megvalósulási terv | A megépült állapot dokumentálása, üzemeltetés | 191/2009.; 299/2018. Korm. r. |
Melyik fázis mennyibe kerül — a teljes tervezési díj arányában
Ez az a számítás, amit a magyar piacon szinte sehol nem talál meg. A Magyar Építész Kamara 2026. január 1-jétől hatályos díjszámítási szabályzata két bontást ad meg: a szakági arányokat és a fázisonkénti arányokat szakáganként. A kettőt összeszorozva megkapjuk, hogy egy-egy fázis mekkora részét teszi ki a teljes tervezési munkának.
| Szakág | Arány |
|---|---|
| Építész terv | 52% |
| Tartószerkezeti terv | 17% |
| Épületgépész terv | 17% |
| Épületvillamos terv | 14% |
| Szakág | Előkészítő | Engedélyezési | Megvalósítási (kiviteli) |
|---|---|---|---|
| Építész | 25% | 30% | 45% |
| Tartószerkezet | 5% | 25% | 70% |
| Épületgépészet | 5% | 20% | 75% |
| Épületvillamosság | 5% | 10% | 85% |
- Előkészítő fázis (tervezési program, koncepcióterv)15,4%
- Engedélyezési fázis24,7%
- Megvalósítási (kiviteli) fázis60,0%
Melyik fázist mikor kell megrendelni?
- Van egy ötlet, nincs telek
- Tervezési program + telekvizsgálat
- Van telek, nincs döntés a beépítésről
- Tervezési program + Koncepcióterv
- Eldőlt a koncepció, engedély kell
- Engedélyezési terv (+ a hozzá tartozó eljárások)
- Van engedély, kivitelezőt keresünk
- Kiviteli terv (+ tételes költségkiírás) vagy Tenderterv, ha versenyeztetni akarunk
- Épül az épület
- Tervezői művezetés
- Elkészült
- Megvalósulási terv + használatbavétel
Gyakori kérdések
A koncepciótervet igen, ha a beruházó pontosan tudja, mit akar, és az épület egyszerű. A kiviteli tervet elméletileg is meg lehet spórolni, gyakorlatilag viszont ez az egyik legdrágább döntés, amit egy beruházó hozhat: a kivitelező ilyenkor a saját értelmezése szerint épít, a különbözetet pedig a beruházó fizeti pótmunkaként. A tervezési programot pedig soha nem érdemes: ez az egyetlen fázis, ami szinte semmibe nem kerül, és a legtöbbet spórolja.
Részben. A kiviteli terv nem térhet el a véglegessé vált engedélytől és a záradékolt dokumentációtól, ezért a kiviteli tervezés érdemi része csak az engedélyezési terv lezárása után futhat — de az előkészítő munkák és bizonyos szakági részletek párhuzamosíthatók. Ezzel tipikusan 3–5 hét nyerhető.
A megrendelő — de a tervezőnek kötelessége írásban tájékoztatni, ha a szerződés nem fedi a kamarai szabályzat és a jogszabályok szerinti minimális tartalmat. Ez a MÉK szabályzat kifejezett előírása.
Mondja el, mit szeretne építeni.
Egy rövid beszélgetésből kiderül, milyen tervfázisok kellenek, mennyi idő és milyen nagyságrendű díj tartozik hozzá. Ha már van telke vagy koncepciója, az első válaszunkban konkrét ütemtervet adunk. Nem kötelez semmire.