Mire való — és mire nem?
Az építési engedélyezési terv (hivatalos nevén építészeti-műszaki dokumentáció) célja, hogy az építésügyi hatóság el tudja dönteni: az épület elhelyezhető-e az adott telken, megfelel-e a helyi építési szabályzatnak, a TÉKA-nak és az alapvető követelményeknek.
Amit tartalmaz: a beépítést, a tömeget, a méreteket, a rendeltetést, a főbb szerkezeteket és a jogszabályi megfelelést igazoló számításokat. Amit nem tartalmaz: a szerkezeti csomópontokat, a részletrajzokat, a konszignációkat, a gépészeti és villamos nyomvonalakat kiviteli mélységben, és a tételes költségkiírást.
Ez a teljes tervezési munka kb. 24,7%-a. → Miért, és mi a maradék?
Mit tartalmaz az építész munkarész?
(A MÉK 2025. június 1-jétől hatályos tartalmi szabályzata és a 281/2024. Korm. r. 1. melléklete szerint.)
Iratanyag:
Tartalom- és tervjegyzék · aláírólap · tervezői nyilatkozat · építész műszaki leírás, amely tartalmazza: az előzményeket (korábbi tervezések, tervtanácsi hivatkozások), a tervezés tárgyának ismertetését, a helyszín és a telek adatait, a beépítést befolyásoló előírásokat, a rendeltetést és a szerkezeteket, a jogszabályi paraméterek bemutatását, a beépítési mutatók igazoló számítását, a szakkérdés-vizsgálati feltételek fennállását igazoló adatokat, a területrendezési tervnek való megfelelést, a kitermelendő ásványi nyersanyag mennyiségét (m³), a helyiségkimutatást, a rétegrendi kimutatást, a számított építményértéket, az akadálymentesítési munkarészt, az égéstermék-elvezetés megoldását, bontás esetén a bontási és azbesztkezelési leírást, valamint a zöldfelületi leírást számokkal igazolva
Tervlapok:
| Tervlap | Lépték / követelmény |
|---|---|
| Tervezési alaptérkép | vektoros, ingatlan-nyilvántartási adatbázisból — 2026.02.27-től kötelező |
| Átnézeti helyszínrajz | nem kötelező, csak igény esetén |
| Helyszínrajz | M=1:1000 vagy 1:500; telekhatárok, meglévő és tervezett építmények, szomszédos épületek, ±0,00 abszolút szintmagasság, terepviszonyok, beépítési mutatók, parkolás, közúti csatlakozás, megőrzendő és kivágandó, legalább 20 cm törzsátmérőjű fák |
| Alaprajzok | M=1:100; csarnoképületnél 1:200 is elfogadható; kótázás, szintkóták, nyílászáró-méretek, szerkezeti raszterek, dilatációk, helyiségnevek és -területek, tűzszakaszhatárok (ha nincs külön tűzvédelmi fejezet) |
| Metszetek | legalább kettő, egymással szöget bezárva, lehetőleg szintáthidalókon keresztül; M=1:100 |
| Homlokzatok | az alaprajzokkal és metszetekkel megegyező léptékben |
| Tereprendezési terv | 0,5 m-t meghaladó tereprendezésnél; M=1:200 / 1:250 / 1:500 |
Formai követelmények: magyar nyelv · CAD-ben készült tervlapok · PDF/A formátum · képek 300 DPI · a műszaki leírás A4-en, szürkeárnyalatosan is értelmezhetően · kötelező fotódokumentáció a telekről, a meglévő építményről és a környezetről
Szakági munkarészek: tartószerkezeti, épületgépészeti, épületvillamossági, tűzvédelmi, tájépítészeti, közmű- és úttervezési, geotechnikai — a projekt jellegétől függően.
Mennyi ideig tart?
| Szakasz | Tipikus idő (1 000–5 000 m² ipari/kereskedelmi épület) |
|---|---|
| Előkészítő adatok (geodézia, talajvizsgálat, közmű) | 2–4 hét, párhuzamosítható |
| Engedélyezési dokumentáció összeállítása | 4–8 hét |
| Hatósági ügyintézés | 25 nap, szakkérdéssel 35 nap, 400 m² feletti kereskedelmi építménynél 75 nap |
| Összesen | kb. 2,5–4 hónap |
Ehhez jönnek a párhuzamos eljárások, amelyek gyakran hosszabbak, mint maga az engedélyezés: környezetvédelmi előzetes vizsgálat 60 nap, tervtanács, településképi vélemény, útkezelői hozzájárulás, termőföld más célú hasznosítása.
Az engedély utáni élet
- Az engedély a véglegessé válástól számított 4 évig hatályos, és nem hosszabbítható meg.
- Ha az építést az építési napló megnyitásával igazoltan megkezdték, a munka a munkaterület első átadásától számított 6 évig folytatható.
- A záradékolt dokumentációtól a külső alaprajzi méretet, a beépítési magasságot, a telken belüli elhelyezkedést, a szomszéddal határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet megváltoztató eltéréshez új engedély kell.
- Az ennél kisebb eltérést az e-építési naplóban kell dokumentálni, és meghatározott esetben az építész tervező naplóbeli hozzájáruló nyilatkozata szükséges hozzá.
Gyakori kérdések
A magyar piacon tízszeres a szórás: a nyilvános árak 1 000 Ft/m²-től (mintaterv adaptálása) 10 000 Ft/m²-ig (minden szakágas, egyedi engedélyezési terv) terjednek. A MÉK 2026-os módszertana szerint egy 2 000 m²-es, F1 besorolású csarnok engedélyezési fázisa 7 109 Ft/m²; ez a kamara ajánlott díja, nem a mi árunk. Nálunk ugyanez irányárban kb. 1 800–2 100 Ft/m², vagyis 2 000 m²-re kb. 3,7–4,3 M Ft nettó, BIM-modellel. A különbség nem árkülönbség, hanem tartalomkülönbség — a részletes levezetés itt: Tervezési díj.
Jogilag nem: az építőipari kivitelezési tevékenységet kivitelezési dokumentáció alapján és elektronikus építési napló vezetése mellett lehet végezni. Gyakorlatilag pedig különösen nem érdemes: az engedélyezési terv nem tartalmazza azokat az információkat, amelyekből egy kivitelező egyértelműen dolgozni tud.
Ha az építésügyi hatóság megállapítja, hogy a tervezett tevékenységet engedély nélkül megkezdték, az építési engedély iránti kérelmet elutasítja, és a folytatást azonnal megtiltja a szabálytalanság tárgyában hozott döntéséig.