Új épülethez akkor kell építési engedély, ha meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 m gerincmagasságot (lapostetős épületnél a 3,5 m párkánymagasságot). Ezt a 281/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet 17. §-a írja elő — vagyis gyakorlatilag minden ipari, kereskedelmi és közösségi épület engedélyköteles. Az eljárás illetékmentes, az ügyintézési határidő 25 nap (szakkérdéssel 35 nap, 400 m²-nél nagyobb kereskedelmi építménynél 75 nap). Az engedély 4 évig hatályos és nem hosszabbítható meg.
Először a legfontosabb: az egész rendszer kicserélődött
Ha korábban járt már építési engedélyezésen, vagy ha a neten olvasott róla, jó eséllyel elavult információt talált. 2024 októberében a magyar építésügyi jogszabályi rendszer szinte teljesen kicserélődött:
| Régi (megszűnt) | Új (hatályos) |
|---|---|
| 1997. évi LXXVIII. törvény (Étv.) | 2023. évi C. törvény a magyar építészetről (Méptv.) |
| 312/2012. (XI. 8.) Korm. r. (Eljárási kódex) | 281/2024. (IX. 30.) Korm. r. |
| 253/1997. (XII. 20.) Korm. r. (OTÉK) | 280/2024. (IX. 30.) Korm. r. (TÉKA) |
| 155/2016. Korm. r. (egyszerű bejelentés) | beolvadt a 281/2024-be |
| 7/2006. (V. 24.) TNM r. (energetika) | 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet |
Aki ma OTÉK-ra vagy 312/2012-re hivatkozik, elavult forrásból dolgozik.
Mihez kell építési engedély?
A 281/2024. Korm. rendelet 17. §-a szerint — az egyszerű bejelentéshez kötött tevékenységek kivételével — építési engedély alapján végezhető:
- Új épület építése, ha a mérete meghaladja a 35 m² összes hasznos alapterületet vagy a 4,5 méteres gerincmagasságot, lapostetős épület esetén a 3,5 méteres párkánymagasságot. Kivétel: a növénytermesztésre szolgáló üvegház, a növény- vagy gombatermesztésre szolgáló fóliasátor, valamint a felvonulási épület.
- Meglévő épület bővítése, ha az így elkészült épület a fenti méretet meghaladja. Kivétel a hasznos alapterületet nem növelő bővítés.
- Zártsorúan vagy ikresen épített épületen minden olyan tevékenység, amely a szomszédos épülettel határos falat, alapozást vagy tetőszerkezetet érinti.
- Támfal építése, ha az a csatlakozó alacsonyabb terepszinttől számítva meghaladja az 1,5 métert.
- Közhasználatú fürdőmedence építése.
- 6,0 méter magasságot meghaladó, épített égéstermék-elvezető.
- 6,0 méternél magasabb vagy 60 m³-t meghaladó töltőtérfogatú ömlesztettanyag-tároló, illetve nem veszélyes folyadék tárolására szolgáló építmény — beleértve a késztermékként a helyszínre szállított tároló elhelyezéséhez szükséges építményt is.
- Magasles és kilátó, ha a járófelülete a terepcsatlakozástól mért 6,0 métert meghaladja.
- Az OTSZ szerinti, emberi tartózkodásra alkalmas állvány jellegű építmény, kivéve a legfeljebb 180 napig fennállót.
- Teljesítménynyilatkozattal rendelkező, a méretküszöböt meghaladó, több mint 180 napig fennálló épület — ideértve a sátorszerkezetet is.
- Lejárt hatályú engedéllyel rendelkező, használatbavétel nélküli építményen a méretet vagy magasságot érintő befejező munka.
- Hatályos engedélyű építmény külső alaprajzi méretét, beépítési magasságát, telken belüli elhelyezkedését vagy szomszéddal határos falát, alapozását, tetőszerkezetét megváltoztató tevékenység.
A sátorcsarnokokról külön: a 180 napos szabály miatt egy tartósan telepített sátorcsarnok ugyanúgy engedélyköteles, mint egy hagyományos épület. Ez a piacon gyakori tévedés.
Az eljárás számokban
| Tétel | Érték |
|---|---|
| Eljáró hatóság | fővárosi és vármegyei kormányhivatal építésügyi hatósága |
| Benyújtás | ÉTDR rendszeren, ügyfélkapuval; vagy kormányablaknál, elektronikus adathordozón |
| Illeték | 0 Ft — illetékmentes (1990. évi XCIII. tv. 28. § (1)) |
| Ügyintézési határidő | 25 nap |
| — szakkérdés vizsgálatával | 35 nap |
| — 400 m²-nél nagyobb bruttó alapterületű kereskedelmi építmény | 75 nap |
| Szakhatósági ügyintézési határidő | 15 nap |
| Előzetes szakhatósági állásfoglalás érvényessége | max. 6 hónap |
| Hiánypótlásra felhívás | 5 napon belül |
| Szakhatóság megkeresése | hiánytalan kérelemnél 5 napon belül |
| Az engedély hatálya | 4 év a véglegessé válástól |
| — ha az építést megkezdték (építési napló megnyitásával igazoltan) | a munkaterület első átadásától 6 évig folytatható |
| Meghosszabbítás | nincs |
| Jogorvoslat | fellebbezés nincs; közigazgatási per 30 napon belül, illeték 30 000 Ft |
| Helyszíni szemle | kötelező, dátumozott fényképfelvétellel |
Amit a kérelemhez csatolni kell
- Építészeti-műszaki dokumentáció a 281/2024. Korm. r. 1. melléklet 1–3. pontja szerinti tartalommal
- 2026. február 27-től: tervezési alaptérkép — az ingatlan-nyilvántartási térképi adatbázisból készített, vektoros digitális térkép, amit geodéziai tervezői minősítéssel rendelkező földmérő készít
- Számított építményérték (245/2006. Korm. r. szerint)
- Nyilatkozat arról, hogy a tervek a Nemzeti Mintaterv Katalógus alapján készültek-e
- A szakkérdés-vizsgálathoz szükséges dokumentációk, illetve az előzetes szakhatósági állásfoglalás (max. 6 hónapos)
- Útkezelői hozzájárulás, ha a jogszabály előírja
- Településképi vélemény (419/2021. Korm. r.), illetve tervtanácsi szakmai vélemény (283/2024. Korm. r.), ha előírják
- Környezetvédelmi vagy egységes környezethasználati engedély, illetve az előzetes vizsgálati eljárást lezáró határozat (314/2005. Korm. r.)
- Iparbiztonsági engedély veszélyes anyagokkal foglalkozó üzemnél
- Termőföld más célú hasznosításának engedélye, ha termőföldet vesznek igénybe
A rejtett ütemterv: a párhuzamos eljárások
A 25 napos ügyintézési határidő megtévesztő. Egy ipari beruházásnál a valós átfutást nem az engedélyezés, hanem a párhuzamos eljárások adják:
| Eljárás | Tipikus idő |
|---|---|
| Környezetvédelmi előzetes vizsgálat (314/2005. Korm. r.) | 60 nap |
| Teljes környezeti hatásvizsgálat, ha szükséges | több hónap |
| Termőföld más célú hasznosítása | több hét |
| Útkezelői hozzájárulás | több hét |
| Településképi eljárás | önkormányzatonként eltérő |
| Tervtanács | ülésezési rendtől függ |
| Rendeltetésmódosítási eljárás (400 m²+ kereskedelmi rendeltetésre változtatás, 143/2018. Korm. r.) | külön eljárás |
| Közműegyeztetés az e-közmű rendszeren | több hét |
| Hálózati engedélyes teljesítménybővítés | akár hónapok |
Ezért kezdődik egy ipari beruházás tervezése nem az építésszel, hanem az eljárási térkép felrajzolásával.
Használatbavétel — és a 2026-os fordulat
A használatbavételi eljáráshoz szükséges:
- a felelős műszaki vezető zárónyilatkozata az e-naplóban
- energetikai tanúsítvány, feltöltve az Országos Építésügyi Nyilvántartásba (OÉNY)
- zöldfelületi tanúsítvány, a 282/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet szerinti esetben
- ingatlan-nyilvántartási vázrajz földhivatali záradékkal
- és 2026 januárjától: az építész tervező hozzájáruló nyilatkozata
Ez utóbbi lényeges változás: ha a kivitelezés alatt megszakad a kapcsolat a tervezővel, a végén nem lesz, aki ezt a nyilatkozatot megadja — és az épületet nem lehet jogszerűen használatba venni.
Emellett 2025. október 1-jétől kötelező az alapozás elkészültének e-naplós bejelentése 3 napon belül.
Gyakori kérdések
Maga az eljárás illetékmentes. Ami pénzbe kerül, az az engedélyezési tervdokumentáció elkészítése, az előkészítő vizsgálatok (geodézia, talajvizsgálat), az esetleges szakhatósági igazgatási szolgáltatási díjak, és a párhuzamos eljárások.
Ha az építésügyi hatóság megállapítja, hogy a tervezett tevékenységet engedély nélkül megkezdték, az építési engedély iránti kérelmet elutasítja, és a folytatást azonnal megtiltja a szabálytalanság tárgyában hozott döntéséig.
Nem. Az engedély a véglegessé válás napjától számított 4 évig hatályos, és a hatóság ennél rövidebb időtartamot is megállapíthat. Ha viszont az építési tevékenységet az engedély hatálya alatt — az építési napló megnyitásával igazoltan — megkezdték, akkor a munka a munkaterület első átadásától számított 6 évig folytatható.
Csak korlátozottan. A külső alaprajzi méretet, a beépítési magasságot, a telken belüli elhelyezkedést, a szomszédos épülettel határos falat, az alapozást vagy a tetőszerkezetet megváltoztató eltéréshez új építési engedély kell. Az ennél kisebb eltérést az e-építési naplóban kell dokumentálni, és meghatározott esetben az építész tervező naplóbeli hozzájáruló nyilatkozata szükséges. Ha az eltérés az épület külső megjelenését az építőanyag használatában, színezésében vagy a nyílászárók elhelyezésében megváltoztatja, ahhoz a tervező hozzájárulása kell.